Taux de rentabilité interne

Le taux de rentabilité interne

Voici la suite de l’article sur la rentabilité. En effet, nous avons vu le calcul de la rentabilité Brute, Nette et Nette-Nette.

Si vous souhaitez lire cet article voici le lien qui vous y conduira.

Nous allons donc parler du taux de rentabilité interne qui vous aidera à prendre les bonnes décisions car un homme averti en vaut deux !!!!!!

Définition:

Le taux de rentabilité interne (TRI ou TIR) est un taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette d’une série de flux financiers (en général relatifs à un projet avec un investissement initial suivi de flux de trésorerie positive).

Le TRI est donc un outil très souvent utilisé par les professionnels pour mieux comprendre leurs investissements (souvent immobiliers) ou mieux encore il permet aussi de comparer plusieurs projets. Il va permettre de mieux comprendre l’effet de levier d’un projet qui passe par l’emprunt et ainsi pouvoir répondre à des questions comme :

Au bout de x années combien mon acquisition qui vient d’être vendue m’a rapporté ?

Est-ce que mon capital a été plus fructueux que si j’avais profité d’un autre placement ?

Est-ce que ma rentabilité est supérieure à mon taux bancaire ?

Les flux financiers:

Les flux financiers sont plus facilement imaginables sur un graphique dans le but de bien les comprendre. Ils sont souvent placés sur un axe horizontal qui représentera le temps de l’investissement. Ensuite chaque flux viendra se placer chaque année dessus ou dessous cet axe de temps suivant si celui-ci est positif ou négatif (rentrée ou non de cash).

Image flux financiers viergE

Les flux à prendre en compte sont les résultats des recettes et des dépenses que va engendrer le projet en l’occurrence ici un investissement immobilier :

  • Le coût du crédit mensuel
  • Les loyers perçus (s’il s’agit d’un bien locatif)
  • les frais et les charges
  • Les impôts annuels qu’il y ait surplus ou économie
  • l’achat et la vente du bien
  • …/…

Exemple de flux financiers:

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement d’une surface de 60m² au prix de 42 950€ (tous les frais sont compris: agence, notaire, banque) avec un emprunt sur la totalité pendant 25 ans ( mensualité de 235,23€ au taux de 3.60% avec assurance crédit de 0.05%). Aucun apport pour l’acquisition du bien mis en résidence principale qui supporte des frais et charges annexes (assurance, taxe …/…) d’une valeur de 5 172,76€ (crédit compris) par an. Le bien sera revendu au bout de 25 ans au prix de 85 000€.

Les flux financiers seront donc

illustration  flux financiersCalcul du taux de rentabilité interne:



Le calcul du taux de rentabilité interne permet donc de déterminer le niveau de rendement d’un investissement immobilier afin de savoir si celui-ci va généer du cash ou pas. Il permet de comparer deux investissements entre eux afin de savoir lequel sera le plus avantageux. Nous verrons que ce taux peut permettre de mettre en avant l’effet de levier si et seulement si votre TRI est supérieur à votre taux bancaire contracté pour l’emprunt effectué lors de l’acquisition du bien.

En effet, il n’est pas toujours intéressant d’utiliser son argent comme apport pour acheter un bien immobilier. Souvent le TRI sera calculé hors fiscalité car cela va dépendre entièrement de la situation du propriétaire et des conditions auquelles il a droit ou pas.

Afin de comparer deux investissements il sera important de prendre en compte la Valeur actuelle nette (VAN) qui permet quant à elle de présenter un aspect plus financier du résultat de l’investissement. Ainsi avec ces deux informations vous pourrez choisir le projet qui correspond le mieux à vos attentes.

Exemple de taux de rentabilité interne:

Reprenons notre exemple sur l’appartement de 60m², acheté 42 950€ tout compris avec un crédit sur 25 ans au taux de 3,60% ( échéance par mois de 235,23€ assurance comprise 0,5%). Les charges annuelles se portent à 5 172,76€.

Si je considère ce bien comme un achat pour me loger, son TRI sera de – 3,74%. Vous me direz que mon projet ne tient pas beaucoup la route et vous aurez raison, mais il ne faut pas oublier que c’est pour me loger. Imaginons maintenant que j’achète ce bien pour le mettre en location.

Je devrais pouvoir le louer environ 500€ par mois hors charges ce qui fait un loyer annuel de 6 000€. Je vais donc voir si j’ai besoin de mettre un apport ou pas car il faut bien comprendre le mécanisme. En effet, l’effet de levier d’un emprunt se manifeste que si votre TRI est supérieur à notre taux d’emprunt à savoir ici 3,60%.exemple 1 TRI

exemple 2 TRIOn voit bien ici que le fait de mettre 10 000€ d’apport n’augmente pas la rentabilité de mon investissement mais bien au contraire le fait diminuer. Nous constatons également que nos deux projets ont un taux largement supérieur à notre taux bancaire. En effet, ce qui tout à l’heure n’était pas un bon investissement le devient grâce à la location (rentrée de cash).

Il est très facile de calculer le taux de rentabilité interne avec le logiciel Excel. Pour se faire vous devez utiliser la formule « TRI » est cela donne par exemple =TRI(B52:B77;). Pour mieux vous orientez je vous ai créé un tableau complet pour calculer le TRI ainsi que toutes les formules.

Tableau pour calculer le TRI

Tableau pour calculer le TRI

Nous avons donc une première estimation de la rentabilité de notre bien mais cela ne suffit pas à choisir notre projet. Concernant les flux de trésorerie quel est l’investissement qui me rapporte le plus. Pour savoir cela il nous faut calculer la valeur actuelle nette VAN.

Calcul de la VAN:

Une fois le taux de rentabilité interne calculé, nous sommes capable de juger de la rentabilité de notre projet. On écartera donc les taux qui se rapprochent de zéro. Cependant nous avons besoin d’informations supplémentaires pour faire notre choix car les modalités de financement ainsi que la vitesse de retour sur investissement peuvent être différents.

Utiliser un crédit ou payer cash ? Utiliser un crédit in-fine ou amortissable ? …/…

L’avantage du calcul de la valeur actuelle nette (VAN) est qu’il est très proche du TRI car il utilise les même flux de trésorerie. Pour reprendre notre exemple plus haut, l’investisseur fixe le % comme étant sa rentabilité cible et réalise l’actualisation des flux en fonction de ce taux. Nous allons obtenir ainsi la Valeur Actuelle Nette.

Calcul de la VANLe deuxième exemples prend en compte un apport de 10 000€. Nous pouvons constater que nos deux projets sont financièrement viables.

Il est très simple de calculer la VAN avec Excel en utilisant la formule suivante: =VAN(B48;B53:B77)+B52 mais il faut faire attention car cette formule actualise le premier flux, donc il faudra exclure le premier de la formule VAN et on l’ajoute après.

Il faudra donc choisir l’investissement qui vous donnera la VAN la plus confortable.

Calcul du TRI et de la VAN

Calcul du TRI et de la VAN

Voilà cet article est terminé, n’hésitez pas à poster vos commentaire.