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La rentabilité pour un investissement immobilier

Cet article va parler de la rentabilité pour un investissement immobilier dans le locatif.

Définition:

icon rentabiliterLa rentabilité est le rapport entre un revenu obtenu ou prévu et les ressources employées pour l’obtenir.

Faculté d’un capital placé ou investi de dégager un résultat ou un gain exprimé en monnaie.

 

Exprimée en pourcentage, la rentabilité permet donc de mesurer la performance d’un placement financier, ici en l’occurrence un

investissement immobilier à titre locatif.

Il y a une question qui revient souvent si vous êtes propriétaire d’un bien mis en location: Y a t il un véritable retour sur investissement généré par mon logement et mes loyers ?

Nous verrons que dans ce cas la, la rentabilité inclue toute sorte de charges et taxes qui viendront se déduire suivant votre manière d’estimation. En effet il existe plusieurs types de rentabilités locative:

La rentabilité BRUTE



Pour comprendre la rentabilité brute, il faut calculer le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat du logement.

Le Loyer annuel:

Il est très important de connaitre les prix du locatif où vous souhaitez investir car cela ne s’improvise pas et les retombées peuvent être importantes.

Dans mon exemple je prends la région de la Loire et la ville de Saint-Etienne. Les prix de location dans cette ville pour une maison tournent environ à 8€ du m².

La maison que nous achetons dans notre exemple fait 150 m². Le loyer serait de 1200€/mois.

Le prix d’acquisition:

Le prix d’achat d’un bien comprend tous les coûts subis lors de l’acquisition de celui-ci à savoir

La rentabilité brut

Exemple:

 

Soit un total pour le prix de revient égale à: 250 000€ + 12 500€ + 2 550€ + 23 625€ + 10 000€ = 298 675€

On peut déjà se rendre compte de la différence qu’il peut y avoir entre un prix net vendeur et le prix d’acquisition puisque pour notre exemple on passe de 250 000€ à 298 675€.

Calcul de la rentabilité BRUTE:

image exemple rentabilité brute

100 x ( Loyer x 12) / Prix de revient

100 x ( 1200€ x 12 ) / 298 675€ = 4,82%

Ce pourcentage ne veut pas dire grand chose car cela ne veut pas dire que votre investissement est rentable parce qu’il est positif. Souvent c’est le chiffre que peuvent vous donner certains agents immobiliers, il est donc important de leur demander de préciser les éléments qu’ils prennent en compte.

La rentabilité NETTE

La rentabilité nette est une estimation beaucoup plus équilibrée puisqu’elle prend en compte les frais et les charges liées à la location. Le total peut parfois avoisiner les 20 à 25% du montant du loyer et il faudra surtout ne jamais ajouter aucun impôt.

les frais et charges liés à la locationCalcul de la rentabilité nette:

Pour notre exemple nous allons prendre un total de 20 456€ de frais et de charges locative.

100 x ( ( loyer x 12 ) – les frais et charges locatives) / prix de revient

100 x  (  14 400€ – 20 456€ ) / 298 675€ = – 2,03%

Voilà un chiffre qui ne cesse de diminuer !!!! mais pourtant il faut bien être conscient que plus celui-ci se rapproche de zéro et moins votre projet est viable. Je pense qu’il ne faut pas se voiler la face et qu’il vaut mieux renoncer plutôt que de se lancer dans un investissement qui risque à terme de vous coûter de l’argent.

La rentabilité NETTE-NETTE

Cette rentabilité est celle que je suis personnellement pour savoir si je vais ou pas générer du déficit ou des bénéfices sur mon investissement. Elle varie selon le niveau de revenus ( taux d’imposition sur les revenus) et d’éventuelles déductions obtenues si l’achat a été réalisé dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ( Borloo, Robien …). Cette rentabilité étant beaucoup plus personnelle, elle permet de s’adapter aux conditions de chacun.

Reprenons notre exemple pour l’achat d’une maison de 150m² à 250 000€ avec un loyer de 1 200€ par mois et des charges de 8000€ par an.

Calcul de la rentabilité nette-nette:

image rentabilité nette nette

100 x ( ( 14 400€ + avantage fiscaux ) – les frais et charges locatives – Impôt ) / prix d’acquisition

100 x( ( 14 400€ – 20 456€ ) – 1296€ ) / 298 675€ =              – 2,46%

Votre rentabilité exacte pour cet investissement immobilier passe d’une rentabilité brute de 4.82% à une rentabilité nette-nette de – 2.46%. La différence est énorme donc si vous ne faites pas le calcul, vous allez vite vous rendre compte au fur est à mesure des mois qui passent que votre investissement va se traduire par un déficit important.

Vous pouvez télécharger le tableau pour calculer les rentabilités de vos investissements immobiliers

Tableau pour calculer la rentabilité

Tableau pour calculer les rentabilités

Pour aller encore plus loin sur la rentabilité je vous conseil de lire également l’article sur le Taux de Rentabilité Interne (TRI) en cliquant sur ce lien.

Voilà j’espère que cet article vous aura plu et surtout permis de mis comprendre la rentabilité. N’hésitez pas à donner votre commentaire pour dire ce que vous en pensez.